Het handelsrecht in de praktijk

Het handelsrecht in de praktijk

Corona en huurkorting (berekening)

Sinds het uitbreken van de coronapandemie zijn er van overheidswege met enige regelmaat lockdown-maatregelen opgelegd, die met name voor horeca en winkeliers grote financiële impact hebben. Als een niet essentiële winkel of horecazaak de deuren moet sluiten, dan lopen de vaste lasten, zoals huur gewoon door.

Cafés, restaurants en winkels behorende tot de zogenaamde kleinhandelsbedrijven en vallen in het Burgerlijk Wetboek onder het huurregime van de 290-bedrijfsruimte (ook wel middenstandsruimte genoemd). Inmiddels zijn er gedurende de coronapandemie talloze huurverminderingsverzoeken door huurders ingediend bij diverse Kantonrechters in den lande. In de gewezen uitspraken was weliswaar een bepaalde lijn te bespeuren, maar het ontbrak nog aan uniformiteit en het was onduidelijk op hoeveel huurkorting een huurder nu eigenlijk recht heeft.

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak (zie ECLI:NL:HR:2021:1974) gedaan in een prejudiciële procedure. In deze beslissing worden de door de Kantonrechter Limburg op 31 maart 2021 gestelde prejudiciële vragen door de Hoge Raad beantwoord. Belangrijk is dat de Hoge Raad vaststelt dat de door de overheid opgelegde sluiting voor middenstandsruimten niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in artikel 204 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, zodat huurprijsvermindering op deze grond niet mogelijk is. Huurprijsvermindering is aldus de Hoge Raad wel mogelijk op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). Ook wordt er door de Hoge Raad een rekenmethodiek voorgehouden voor het uitrekenen van de huurkorting volgens de vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Het ligt voor de hand om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.

a.) De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

b.) Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c.) De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).

d.) Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Uitgewerkt aan de hand van fictieve bedragen, waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet € 100.000 belopen, ziet de berekening er als volgt uit.

a.) Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).

b.) Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.

c.) Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.

d.) Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.

De Hoge Raad geeft tot slot wel aan dat de redelijkheid en billijkheid, in het licht van de omstandigheden van het geval, een afwijking van de gelijke verdeling van het nadeel kunnen meebrengen. Als voorbeeld in dit verband noemt de Hoge Raad de hoedanigheid van een huurder of verhuurder, of de financiële positie van een van de partijen.

Wilt u meer weten over uw huurcontract en de huurkorting in het licht van de coronacrisis, neem dan contact op met Leroux Advocatuur.

Comments are closed.